人口质量才是城市中长期房价的关键。-新常态经济

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这篇报告主要分为几个方面，首先介绍全球人口在购房方面的共同规律，包括购房年龄段、购房意愿、购房能力等，并特别探讨了中国人是不是更爱买房的特点，其中很多问题似是而非，我们都希望用数据给予解释。其次我们从国际数据来比较了人口年龄结构变化对房地产行业、消费特征各方面的影响，并引出对中国未来房地产行业的展望。最后一部分我们结合大数据和人口普查数据，对全国重点50大城市的人口年龄结构进行了排序，拥有更好人口年龄结构的城市，将会在地产市场拥有更强的支撑。
1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题
根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家，中国人购房特征确实存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比等一次性纸碗。
2、人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场
从美日等国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级。对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：1、置业人口（25-44岁人口）见顶对开工投资会产生压制；2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；3、置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间；4、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大；5、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。
3、中国人口红利拐点下的房地产大周期判断
根据联合国数据，中国25-44岁人口在2013年左右见顶，人口抚养比也在2011年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：1、开工、投资的高速成长期已过，开工规模和投资增速的历史峰值已经出现；2、新房成交量接近行业天花板，存量房市场仍有较大发展空间；3、房价：快速上涨阶段接近尾声，关注区域分化下的城市级差扩大。
4、中国区域人口年龄结构比较
通过比较全国各大省市的抚养比来看，东部省市人口结构更优；结合京东、百度等母婴大数据来看，江西、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年增幅较大。根据对50个重点城市的六普数据的整理，我们发现珠三角城市置业人口占比较高，占比较低的城市主要集中在中西部及东北省市。而QQ大数据发布的城市年轻指数也显示更高层级的城市拥有更强的年轻活力。我们综合对全国50大城市的人口年龄结构进行重新归整，分别从过去（过去的吸引力）、现在（当前人口年龄状况）以及未来（潜在年轻人口增量）三个角度对50大城市进行了排序（具体排名详见正文），并将这些重点城市人口年龄指数与其10年房价进行比较，结果发现二者呈现正相关，可见人口质量是决定房价中长期表现的关键。从我们整理的128个城市的年龄结构比较来看，三四线25-44岁人口占比中值只有32%，低于一二线的44%、37%。三四线城市房地产市场需求及杠杆将受到人口流出的长期压制，我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导，而且未来加杠杆的空间和速度都有限。
1、人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题
住房生命周期——人口年龄结构决定需求类型
住房需求贯穿人的一生
房地产行业是受到一个国家人口数量以及质量影响最为集中的行业之一，因为不像消费品等产品可以不断地更新、迭代，人的一生对于房地产的需求是有限的，因此一旦一个国家或者一个区域的人口总量或者结构发生变化的时候，该区域的房地产市场往往也将面临新的格局。
根据美国学者哈瑞丹特的研究，从美国经验来看，消费者对于房地产的需求贯穿了整个生命周期，对应了不同的消费产品（由于人口年龄结构变化，以下年龄段仅供参考）：
租赁需求（27岁以下）：随着消费者进入结婚年龄，房地产市场首波需求以租赁的方式出现，同时开始带动相关产业链的消费，包括汽车、家具、家电等产业兴起；
首置需求（27岁至37岁）：消费者结婚后开始迎来新的家庭成员的诞生，成家生子推动消费者开始拥有首套自己的住房，而这往往是过渡房，相对面积较小，负担较低，美国购买首套住房的峰值年龄段出现在37岁左右；
改善需求（37岁至45岁）：随着孩子的长大或者增多，同时消费者家庭的财富开始积累，消费者开始考虑更换更好居住体验的住房，美国入手更换房的峰值年龄出现在41岁左右，而这个住房相对更为稳定、居住时间更长；
度假及养老需求（45岁以后）：随着孩子的长大开始外出求学或者独立生活，家庭消费能力同时也接近顶峰大明流氓皇帝，居民对房产的需求开始变化，追求宜居与便利，一方面会以小换大，满足夫妻二人居住需求即可，另一方面部分有购买力的消费者家庭会购买度假房产。

而随着消费者年龄的增大，对于养老房屋的需求也开始爆发，部分消费者在60岁以后，会选择在退休地区购买房屋，用于养老和度假。我们统计的65岁以后美国家庭买房比例不低，度假、离儿女更近、以大换小增加养老资金是主要原因。
拥有住房是刚性需求
拥有住房的需求是刚性的，从我们跟踪的数据来看，拥有一套属于自己的住房是大多数国家劳动人口的目标之一，甚至上升为国家梦！根据trulia统计，72%左右美国人认为拥有住房是美国梦的一部分，而且这种对住房的需求横跨了所有年龄段，其中19-34岁、35-44岁、45-54岁和55岁以上的年龄段人口分别为65%、66%、74%和76%，59%的租户希望能够结束自己的租房生涯。英国同样如此，在25-34岁的租房人口中，78%的人群希望能够实现购房，47%的租户会为买房的目标奋斗不止。

可以看出，如果有条件，绝大部分居民都想拥有一套自己的住房，抛开文化、习俗等因素，制约人们购房的最大障碍就是经济因素。根据trulia数据，美国租户不能买房的障碍有：没存够首付、没有贷款的资格、信用记录不良好、没能力还清当前债务等，其中占比最高的是没攒够首付（51%）；根据英国住房调查数据，英国租户不愿购房主要原因就是购买力的制约，买不起房的租户占比达到65.5%。

住房需求的黄金年龄段——25-44岁
25-44岁购房年龄段全球通用
从住房需求生命周期来看，首次置业和改善性需求无疑是最为核心的需求，而这两种需求有着非常明显的年龄特征。从美国数据来看，购房人口中，49岁以下人口占据全部需求的59%，其中34岁以下人口首次购房的比例达到68%；从英国、日本的数据来看，英国25-44岁人口占到首次置业人群的比重达到81%，日本30-50岁人口是首次置业的主力人群，占比达到73%。我国并未有完整的购房人口年龄结构统计，根据链家发布的2015年数据来看，北京、深圳25-44岁购房人口合计占比达到85%、89%，这点与国际数据基本吻合甚至更为集中。


同时，年轻人口也是人口流动的主力
年轻家庭不仅仅是当地购房的主力，同时也是迁徙的主要人群，在美国迁徙人口中，20-34岁人口占比最高，其中25-29岁人口超过70万人/年，不断地从美国东北部和中西部向东南部等区域迁徙，迁徙的原因在于不断寻求更适宜的气候、职业机会和生养儿女的地点，推动当地房地产市场的兴起。

与美国类似，中国流动人口主力军也是以80后为主的25-35岁的新生代人口。根据《中国流动人口发展报告2013》显示，2010年新生代人口占全国流动人口比重达到53.6%，14年末在外农民工约1.68亿人，占当年全国2.63亿的流动人口比重达到63.9%，从我国农民工年龄结构数据看，15年21-40岁的农民工比重为52%，结合城镇化的推进，为城市带来潜在的置业需求。

最为充分的购房能力——家庭收入的整合
25-44岁人口的购房需求最为旺盛，除了对于居住需求的提升之外，还来自于这个阶段人口的购买力提升，一方面来自于自身收入改善、家庭组合带来的购买力增加，另一方面，父母资助也减轻了购房负担，因此这一年龄段住房消费可能是两代人、多个家庭的收入和储蓄一起作用的结果。
亲友资助方面朝华嫡秀，中国购房父母资助比重较高，据上海公积金管理中心调查显示，上海购房年轻人口中，62.3%购房首付得到父母资助，其中10.7%完全靠父母资助。但“啃老现象”并不仅仅是中国特有，根据美国房地产经纪人协会数据来看，父母等亲朋好友的资助是首付资金的重要来源，25%、15%的34岁以下、35-49岁美国购房人口依靠亲朋无偿资助解决购房首付；而在英国，依靠父母亲朋资助购买首套房的购房人群比例达到27%；
购买力方面，日本30-39岁年龄段人口按揭还贷负担较整体高出约3个百分点，但按揭还贷占居民可支配收入比重仅为19.8%，从侧面反映了日本这一年龄段家庭可观的住房购买力。回到我国，根据中原地产整理的数据，上海2014年购房人群中，25-44岁人群的购买房屋单价均高于其他年龄段，也从一个角度表明了25-44岁年龄段人口充足的购房能力。


中国人的购房情节：更年轻的首置年龄、存在提前消费的倾向
我们刚才探讨的是全球购房人群的共性，但是由于各国文化习俗的区别，在分析我国市场的时候我们也不能抛开国内特点。尤其市场经常会讨论一个似是而非的问题，那就是中国人是不是比其他国家的人更爱买房？这个问题难以有明确的证据可以直接阐述，但是从一些数据确实可以侧面证明，主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的自有率和更高的财富占比等，这些特点导致中国购房的特征会和其他国家存在一定的差别。
更年轻的首次购房年龄
虽然我们刚才观察的几个国家购房年龄集中区间非常相似，但是首次购房者的平均年龄并不相同，美国、英国基本在33岁左右，亚洲区域的日本和台北分别为39、35岁，中国并未有相关的统计，但是从链家数据来看，北京居民平均购房年龄在33岁、深圳在31岁，考虑到全国购房负担压力要低于北京深圳，我们估算全国平均购房年龄在30岁或以下巨型蠕虫，相较其他国家确实更为年轻。


存在提前消费的倾向
而且相对于其他国家的年轻人而言，中国人确实存在提前消费的倾向。根据我们整理的奢侈品消费数据来看，中国购买豪华车的平均年龄要低于欧美平均水平，如全球法拉利车主平均年龄在45岁左右，而中国60%以上车主在40岁以下，主要集中在36、37岁，玛萨拉蒂的一个车型欧美车主平均年龄在49岁，而中国平均年龄在35-45岁。国际品牌博柏利的中国消费者群体平均年龄在25至28岁，比美国消费者年龄低25岁。

更高的住房自有率
从住房自有率的国际数据比较来看，我国居民住房自有率显著高于主要发达国家，根据《中国家庭金融调查》数据，2013年我国住房自有率为89.7%，其中城镇住房自有率为85.4%，同期其他主要国家住房自有率分别为：美国65%、英国63%、日本62%、法国55%、德国43%，较高的住房自有率反映了中国更强的房产观念，使得中国居民购房意愿更为强烈。

更高的家庭财富占比
中国人购房意愿同样体现在资产配置的差异上，从美、英、日、中四国2004-2014年十年的数据来看，各国家庭房地产的资产配置比例均在降低，但房地产占中国家庭财富比重仍远远大于其他三国，截至2014年，房地产在中国、英国、美国、日本的家庭资产占比分别为54%、43%、25%、24%，这一方面在于家庭对于房产的依赖以及相对投资渠道的狭窄，另一方面也在于中国过去20年处于快速城镇化的过程中，很多居民在初始资产积累的阶段，房屋占资产比重较高是必经的过程。


似是而非的“文化问题”，价值观会动态变化
对于大多数中国家庭而言，房子具有十分重要的意义：从消费属性而言，“安居乐业”的传统理念一直为中国家庭所推崇，中国家庭强调“先买房再结婚”的观念，导致了中国年轻人更早的置业年龄和更高的住房自有率；从投资属性而言，中国人一直偏好房屋土地的资产，叠加投资渠道匮乏的制度环境，使得房屋投资成为首选，成为家庭财富的最大组成部分；从“面子”这个似是而非的文化问题角度，从数据上似乎也能得到解释，胡润百富统计的豪华车使用目的中，59%的中国车主认为豪华车是身份的象征，而欧洲车主中仅占24%，我们认为中国文化对房屋、汽车等品类可能赋予了更多的含义。

但是值得一提的是，从海外经验来看，对于购房的需求和理念并不是一成不变的。日本居民在战后的经济快速发展过程中，享受到经济快速发展和房价快速上升，拥有住房是价值观的体现之一，更有用“建不起隔墙”这样的词汇来体现“翻不了身”的意义和味浓情。但是随着经济增速下降、房屋市场供需结构变化，新一代的日本居民尤其是千禧一代对这种价值观认可度在降低。中国过去20年房价伴随着经济快速增长而上升，也推动了居民对于有房一族的价值认同，但是未来如果供需结构、房价只会上涨不会下跌的因素发生改变，我们认为这种价值认同也会发生改变。

2、人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场
无论2016年房地产市场如何风生水起，关于行业大周期的讨论一直存在，尤其在抚养比拐点的背景下绛县吧，人口红利的趋缓是地产行业未来面临最大的挑战。是否劳动力人口的变化一定意味着房地产市场机会的消散？当前地产行业正处在大周期的哪个位置？我们使用了国际置业人口（25-44岁人口，购房黄金年龄段）规模变化和房地产市场指标的关系，来为中国地产行业的大周期带来一些思考。
年龄结构变化带来消费结构的变迁
消费特征的变迁和升级
从日本美国经验来看，人口年龄结构的变化带来的是跟消费层面全方面的变化：
1、大众消费品销售增速的趋缓。日本在1950年开始进入“人口稠密一代”，中产阶级人口快速增加，推升了家电、住房、汽车等大众消费的爆发，但在年轻人口规模逐步下降之后，日本各方面的消费都出现了下降，包括衣食住行各个方面。耐用消费品方面，日本、美国汽车销量在25-44岁人口规模见顶之后，也都出现了增长的乏力甚至下降。

2、消费结构的升级。我们观察到人均收入提升叠加人口年龄结构变迁，人口消费特
征会逐步从大众化向个性化变迁。日本上世纪70年代开始，25-44岁人口规模下降，但随着消费意识的升级、家庭结构的变化（少子化）以及收入的改善，大众消费意识呈现出非常明显的从大众化向个性化转移的特征。上世纪70年代开始“标志迷恋”奢侈品需求的爆发就是一个非常典型的例子，较为类似的是，我国8090后的消费特征目前也正处于从大众化向个性化传导，中国居民全球奢侈品销售份额的提高、豪华车的购买增速都反映出鲜明的年龄结构变化所带来的特征。


卫生用品消费凸显人口结构的变革
在人的生命周期中李宗瑶，不同年龄阶段正好对应了不同的卫生产品：婴儿时期的纸尿裤，逐渐成熟后大量使用卫生纸以及卫生产品，而在老年时期，又开始面对成人尿布等需求，因此卫生用品的数据也能动态且真实地观察一个国家人口结构变化。
我们跟踪了日本和美国卫生用品的数据，可以看到日本美国在老龄化趋势下不同卫生用品增速的结构变化。从日本数据来看，1994年至2003年周期日本65岁人口占比从14.5%提升至20%，潘南奎于此同时，我们观察到日本婴儿纸尿裤的销售量增速为32%，而成人失禁用品的销售量增长了227%，两个数量等级也在不断接近，纸尿裤婴儿/成人的比值从4.5下降到了1.8。同样在存在老龄化趋势的美国，根据美国INDA数据，2012年北美地区成人卫生用品的年均销售量增幅高于婴儿纸尿裤，后者与前者销售额比重为1.7，人口结构老龄化带来卫生用品刚性需求的结构变化。


在中国，我们也同样观察到这些变化，中国过去5年的婴儿纸尿片消费量复合增长率仅为5%，而成人卫生用品的复合增速达到38%，婴儿/成人消费量比值从2009年的8.0下降到了2.0，老龄化的趋势也正在这些消费品中体现。

房地产开工和投资：置业人口见顶对开工投资产生压制
回到房地产，置业人口规模的变化也对房地产市场影响深远。从国际经验来看，随着置业人口达到顶峰并减少，社会新增购房需求下降，叠加过去积累的住房存量，房屋供应相对充足，对开工投资增速产生压制，且规模会出现一定程度的回落。美国、日本、英国等国家数据亦印证我们的逻辑，开工增速高点往往出现在置业人口高速增长阶段，提前置业人口见顶。



新房市场：置业人口是增长的重要支撑
根据我们梳理的各国数据，置业人口规模的增长持续推动着新房市场的增长，但两者的峰值并不一致，美国、法国、日本的新房、土地销售峰值都滞后于人口，可以理解为，置业人口是新房市场增长的支撑，但是会随着货币因素强化，其后会随着流动性的变化受到更大的扰动。所以我们看到这几个国家新房成交都因为金融危机影响而出现拐点，如美国、法国、西班牙等2007年，以及日本的1990年。
而在金融危机之后，拥有更好人口结构以及经济基础的国家房地产市场拥有更好的韧性，15年美国新房成交套数已经恢复至峰值的39%，法国15年新房成交恢复至峰值的68%，相对而言，西班牙新房成交15年新房成交仅为峰值的12%。


存量房市场：增量市场回落后的存量拓展机遇
随着各个国家城市化率提升，增量贡献度的下降，存量房成交也逐步兴起，我们观察到各国置业人口规模见顶后，存量房成交规模均继续保持了多年增长，即便见顶回落，二手房回调幅度亦小于新房市场，美国二手房市场在金融危机后率先恢复。随着房地产开工、投资规模逐步见顶回落之后，存量房市场迎来更大的拓展空间。


居民杠杆：年轻是加杠杆的资本
基于房地产交易天然的杠杆属性，居民的杠杆率及加杠杆空间自然对一个国家的房地产市场有着重要的影响，研究居民杠杆和人口年龄结构的关系就显得十分必要。从国际经验来看，美、日、英等国居民杠杆率的顶峰基本对应房地产价格的峰值，且与人口抚养比呈现显著的负相关性，这也与我们之前所讲的年轻人口的购房特点较一致，相较老年人，年轻人具有更强的购房意愿、更长的收入增长期，因此其债务负担能力较老年人强，换言之，一个国家越“年轻”，加杠杆的边际空间就越大。


房价：长期人口结构与房价基本成负相关
置业人口拐点不一定对应房价拐点
根据我们梳理的国际数据，置业人口见顶并不意味着房价的见顶，美国、日本、韩国、法国的25-44岁人口规模见顶后，房价仍保持了多年的上行，其中真实房价峰值滞后置业人口峰值的时间长度分别为，美国6年、日本12年、法国15年，这点和此前讨论的新房市场一致，影响一个国家房价水平的是较为综合的因素，除了人口的内生变化，还包含货币政策、行业政策等综合因素的扰动。



抚养比与房价：难逃大周期的压制
尽管从置业人口拐点难寻房价拐点，但这并不代表在大周期中，房价能够脱离人口年龄结构这一基本面。我们梳理了OECD21个国家自20世纪60-70年代至2015年约半个世纪的真实房价和人口抚养比的数据，通过相关系数计算发现21个国家中的11个国家的抚养比和房价呈现较强的负相关关系，5个国家呈现较弱的负相关，5个国家呈现正相关。由此看出，人口年龄结构和房价的负相关关系在全球大多数主要经济体中基本成立，当人口步入老龄化，随着收入增速下降，购房需求和购买力出现萎缩，房价终将告别高增长时代。



3、中国人口红利拐点下的房地产大周期判断
中国人口结构现状：人口红利的拐点
过去30年，中国经济快速发展的过程中最宝贵的财富就是来自于“人口红利”，尤其1970年左右迎来第一波“婴儿潮”高峰曹作兰，此后在1987年迎来“回声潮”高峰，推动了中国劳动力资源的高速增长，也是创造中国奇迹的重要源泉。但由于计划生育的实施，以及出生率加速下行，近年来我国人口增长维持低速状态，回声潮后再也没出现过人口出生高峰。

从中国25-44岁人口数量来看，根据联合国数据，中国25-44岁人口的规模在2013年左右已经见顶，占全国人口比重33%左右，未来预计持续向下。出生率的下移和人均寿命的增加，带来老龄人口的攀升，人口抚养比步入上升通道，2015年15-64岁人口占比为72%，较2011年峰值已经下降2.5个百分点，必须面对的是，人口红利的拐点正在出现。


房地产开工、投资判断：高速成长期已过
新开工规模在13年已经达到20.12亿平方米的历史高位，同时经过近20年的扩张，我国的房地产库存也已经达到了历史的高位，经我们测算，2015年末全国房地产库存面积在60.7亿平米，这还不包括已经拿地尚未开工的库存，因此我们认为根据国际人口年龄结构变化的经验，房地产开工和投资的高速成长期已经过去，新开工规模和投资增速的历史峰值已经出现。

新房成交接近顶峰，存量市场大有可为
截至2016年8月，全国商品房销售面积8.74亿平米，同比增长25.5%，较13年同期高出23.4%，16年全年新房成交量超越2013年基本确立，再创历史新高。中国置业人口规模已在近年见顶，推动中国新房市场继续快速增长的动力正在消散，虽然流动性的宽松能够延续当前周期，但是高库存以及区域之间愈发矛盾的供需结构，我们认为新房成交量正在接近行业天花板。
但相较其他主要经济体极品护花邪王，中国的人口结构相对具备优势在于婴儿潮和回声潮（婴儿潮一代生育人口）的间隔年份在主要经济体中是最短的，这也意味着中国的置业需求的代际承接相对较快，尤其目前回声潮的需求也开始进入市场，对置业需求带来支撑。在未来5年内，我们依然可以预期每年置业人口规模保持在4亿左右，因此我们认为虽然中国地产周期长期来看处于顶部，但市场波动相较其他国家预计更为平缓。

相较新房，存量房市场仍有较大发展空间，根据我们统计的16个重点城市二手房成交数据显示，16年上半年重点城市二手房成交占比达到45%，其中一线占比61%，二线占比37%。而且目前各个城市的流通率相比发达国际还处于底部，存量市场未来是房地产更大的舞台马克马星人。

房价：快速上涨阶段接近尾声，关注分化下城市级差扩大
从抚养比的角度来看，自数据可得的1987年至2015年，中国真实房价与抚养比相关系数达到-0.897，在主要经济体中呈现最强的负相关性，虽然从短期而言，置业人口的见顶并不意味着房价的见顶，但是抚养比的拐头将在大周期成为房价继续过快上涨的天花板。我们认为从大周期来看，全国房价快速上行的势头已经处于尾声，未来将更多呈现分化格局。
从英国、美国等经验来看，随着国家城市化率提升，人口进一步向收入高、公共配套好的核心城市集中，使得核心城市和非核心城市的房价级差逐步拉大，如旧金山，而当核心城市的人口吸附力下降时，其与非核心城市的房价级差又会开始缩小，典型城市如韩国首尔。从我国的一线城市经验来看，北上深占全国人口比重逐步上升，一线城市房价和全国均价的级差也将进一步扩大。



4、中国区域人口年龄结构综合比较
如我们前文所述，中国总量上的人口红利正在趋弱，未来结构上的变化将更为突出，哪个省份和城市能拥有更好的年龄结构和人口质量，将在未来发展过程中抢得领先的资本，也将带来房地产投资的分化机遇。因此我们对全国重点省份和城市的人口结构进行了梳理和排序，人口质量将在中长期决定房地产市场的弹性。
省市抚养比比较：东部省市人口结构更优
从省市口径的年龄结构来看，我们比较了2014年全国各大省市的抚养比数据，其中抚养比最高的十大省市分别为广西、贵州、四川、西藏、江西、河南、重庆、湖南、安徽和新疆，高抚养比的省市大多集中在中西部区域，而抚养比最低的十大省市分别为北京、上海、黑龙江、浙江、吉林、辽宁、天津、内蒙古、山西、广东，东部省市的年龄结构显著更为优化。

过去十年抚养比变化最大的省市比较
而如果从动态变化来看，我们比较了2004年至2014年间抚养比变化最大的省市，其中抚养比下降最大的十大省市分别为广东、宁夏、海南、山西、上海、青海、浙江、甘肃、重庆和云南，广东省劳动力人口占比呈现出最明显的增长活力，而上升幅度最大的分别是河北、广西、四川、湖南、吉林、山东、江西、河南、黑龙江和新疆。

老年抚养比变化最大的省市比较
从进一步结构变化来看，我们认为老年人口占比提升对各个省市房地产需求带来的影响更为明确，我们观察了过去10年各个省市老年抚养比变化，其中上升幅度最大的十大省市分别为四川、山西、吉林、辽宁、湖南、黑龙江、山东、重庆和甘肃求婚事务所，东三省全部在列，四川省老年人口占比提升幅度最大。而下降最为明显的是上海、北京、福建、西藏、浙江、广东、海南、新疆、天津和宁夏，北上津以及广东的老年抚养比下降幅度最为明显，凸显了这些省市持续的人口竞争力。

母婴大数据：湖南、湖北、安徽等省份更具潜力
抚养比的数据反映的是结构的变化，而通过大数据可以观察部分省市增量上的优化。我们用百度和京东的大数据来观察母婴产品的区域需求结构，一方面适婚适孕的家庭一般都集中在25-44岁，另一方面这些人群也处于购房年龄阶段，因此母婴需求旺盛的区域也往往意味着未来的改善型需求以及新增购房需求。
从京东大数据来看，在中国省份中，江西、湖南、贵州、山东、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年大幅增加，2015年用户增速超过1.1倍。这点也从百度统计的搜索数据得到一定程度的证实，母婴需求搜索占比较高同时增速较快的省份主要包括江苏、河南、湖南、湖北、安徽等，一线城市由于本身母婴需求饱和度较高，增量反而要小于大部分省市。另一方面，如吉林、内蒙古、甘肃、辽宁等省市在百度和京东两份数据中表现都不突出，可以看出，随着电商的渗透率提升，很多中西部省市的真实母婴需求得到了释放，然而东北省市如吉林、辽宁等省份的低出生率在电商面前凸显的更为明显。



重点城市人口结构综合大比拼
由于并没有官方的数据对2015年各个城市的人口结构数据披露，我们用2010年六普的数据对重点城市人口年龄结构进行了测算和梳理，一共覆盖50个重点城市，并对这些重点城市25岁至44岁人口占比进行了排序，由于数据是根据六普数据推测，会略有误差，但基本能客观反映人口结构。
哪些城市置业人口占比最高？珠三角最具优势
结果显示，其中年轻人口占比最高的十大城市分别为深圳、东莞、厦门、佛山、温州、广州、珠海、杭州、苏州、三亚，其中珠三角城市占据半壁江山，而占比最低的十大城市分别为西安、重庆、宜昌、吉林、芜湖、齐齐哈尔、保定、沈阳、青岛、西宁，占比较低的城市主要集中在中西部以及东北省市。

而如果从动态变化来看，我们比较了2015年和2000年阶段各大城市人口结构的变化，并进行了排序，可以看到，过去15年，年轻人口占比提升最大的十大城市分比为东莞、深圳、温州、厦门、三亚、广州、苏州、杭州、拉萨和佛山，依然是珠三角的城市占比最为明显，这点也和我们在大数据第一篇报告中观察到的年轻人口向珠三角城市集中的现象一致。
而年轻人口占比下降最大的十大城市分别为重庆、西安、吉林、宜昌、齐齐哈尔、芜湖、沈阳、乌鲁木齐、西宁、南宁，中西部以及东北区域重点城市年轻人口占比下降更为突出，尤其沈阳、西安、宜昌、吉林等更加凸显了人口迁出以及出生率低等问题，其中宜昌在今年9月公开信号召机关单位的党员、团员带头生二孩，凸显出对人口增长的忧虑。

哪些城市小学生增长最快？东部一二线城市表现突出
为了描述一个城市人口竞争力和潜在年轻人增长数量，我们统计了各个城市“小学生在校人数”的增长指标，这个指标的优势在于一方面反映了一个城市年轻家庭的比重，另一方面由于小学是义务教育，也反映了外来人口带来的真实变化。我们使用了全国重点城市国民经济和社会发展统计公报的数据，需要强调的是，由于计划生育等因素的存在，同样城市不同时间跨度所得出的结果差异较大陈君文，我们这里使用了时间跨度较近的2010年至2014年的小学生数量比较。
根据我们整理，重点城市中，过去4年在校小学生数量增长速度最快的十大城市分别为苏州、厦门、合肥、深圳、廊坊、北京、东莞、郑州、南京、长沙，全部为一二线主流城市或者一线城市周边的核心三线城市古鲁德，而小学生数量下降幅度最大的十大城市分别为吉林、齐齐哈尔、哈尔滨、长春、南昌、贵阳、昆明、兰州、西宁和呼和浩特，多集中在东三省以及中西部等区域，和我们此前观察到的年轻人口占比下降的城市颇为一致。


事实上，如果我们把时间跨度进一步拉长，从2005年至2014年，我们统计的50大城市的增幅都发生较大变化，但是排名前十的城市却保持较为明显的一致，其中苏州、厦门、北京、东莞、长沙、郑州、深圳等城市依然在列，彰显了这些城市持续的人口竞争力万壑树参天。而且，据我们统计，小学生数量快速增长的城市中，大多城市都是来自于非户籍小学生占比的提高，其中如厦门非户籍小学生的占比已经超过50%，彰显了城市对于外来人口的吸引力。

互联网大数据的启示：年轻指数逐层级下降
我们使用QQ大数据对各个重点城市年轻人口的动态变化进行了跟踪，根据QQ大数据发布的《2016全国城市年轻指数报告》，其使用6.4亿手机QQ用户对16-35岁用户进行了统计。根据数据，一至五线城市平均年轻指数分别为79、74、69、65和64，呈现明显下降趋势。由于对各线城市的口径不同，我们针对重点跟踪的50大城市进行了梳理，可以看到更高层级的城市确实拥有更强的年轻活力，我们整理的一线城市、二线城市以及三线城市的平均年轻指数分别为80.5、74.0和70.8。

根据QQ大数据，全国城市年轻指数最高的十大城市分别为深圳、温州、苏州、东莞、武汉、郑州、贵阳、杭州、南宁和三亚，大多数为一二线省会城市或者经济发达的东部三线城市，而排名最为靠后的分别为吉林、齐齐哈尔、宜昌、哈尔滨、乌鲁木齐、沈阳、保定、长春和无锡，东北城市占据大多数。
同时QQ根据春节前后1个月为节点，统计了城市年轻人口的增长率和流出率，我们也用此数据对重点跟踪的50大重点城市进行了梳理，以观察城市对年轻人口的吸引力。其中年轻人口净增率最高的10大城市分别为深圳、武汉、贵阳、温州、郑州、杭州、济南、南昌、苏州、大连等，其中除了贵阳和武汉，皆为东部重点城市，这点也和我们此前在人口大数据第一篇报告中整理的人口向东部省市迁徙的规律一致。


重点城市年龄结构综合比较：过去、现在和未来
重点城市年龄结构综合比较
我们此前整理的数据从各个角度分析了全国重点城市的人口年龄结构状况，因此我们综合对全国50大城市的人口年龄结构进行了重新的归整，分别从过去（过去的吸引力）、现在（当前人口年龄状况）以及未来（潜在年轻人口增量）三个角度对50大城市进行了排序：
过去：我们根据过去15年各城市置业人口占比变化以及QQ大数据年轻人口净增加比重计算过去城市年轻人口结构的优化和吸引力，排名前十的城市分别为：深圳、温州、三亚、苏州、杭州、东莞、郑州、武汉、厦门、合肥；
现在：我们根据2015年城市置业人口占比以及QQ大数据年轻指数计算当前城市年轻人口结构情况，排名前十的城市分别为：深圳、东莞、温州、苏州、杭州、佛山、三亚、广州、郑州和厦门；
未来：我们根据各大城市当前生育率、0-14岁人口占比变化和10年至今小学生增加幅度来评判重点城市未来年轻人口潜力，排名前十的城市分别为：深圳、厦门、长沙、东莞、珠海、广州、合肥、南宁、苏州和郑州。
综合而言，我们对全国50大城市进行了排序，从人口年龄结构的竞争力来比较，我们认为深圳、东莞、温州、苏州、厦门、三亚、郑州、广州、佛山、合肥、杭州、上海、珠海、武汉、福州、宁波、南京、长沙、北京等城市具备更强的优势。而吉林、齐齐哈尔、宜昌、大同、重庆、沈阳、西安等二三线城市人口年龄结构与以上城市存在非常明显的差距。

人口质量长期决定房价弹性
我们把这个指数和各个城市过去10年的房价涨幅进行了比较，结果发现，两者之间存在非常明显的正向关系，对年轻人口吸引力更强的城市拥有更好的房价涨幅，而人口结构较差的城市房价涨幅明显落后，可以看出虽然各个城市的房地产市场与多个因素有关，但是人口质量是决定房价中长期表现的关键。

具体来看，深圳无愧全国最年轻的城市，在多个指标上排名前列，年轻人口的吸引力在所有城市中一枝独秀，房价表现也更为突出，而且人口年龄结构优势也将使得深圳在未来房地产市场中也具备更强的支撑。厦门、广州、苏州、郑州、武汉、北京、上海等城市等作为核心一二线城市，能够持续吸引年轻人口的导入，对房价也形成更为鲜明的依托。温州算是一个特例，城市人口呈现非常明显的流动性，一方面持续吸引贵州、江西、安徽等外籍青壮年人口的导入，而另一方面，本市人口又持续向周边省市迁徙，所以虽然人口结构年轻，但是购买力有限，也间接导致了温州房地产市场近年的去泡沫过程。
同时，我们梳理的相对年轻人口竞争力较弱的城市在房地产市场表现也明显落后。重庆过去房价较为平稳的原因我们认为除了供需的原因，还和人口年龄结构有分不开的关系。而沈阳、西安、吉林等东北及中西部城市在多个指标全都处于倒数，人口流出叠加偏低的出生率，使得年轻人口的占比下降，房地产市场价格弹性面临持续的压力。其中部分城市已经关注到了自身人口结构的问题，包括像吉林、宜昌都针对自身人口出台了新政，未来需要关注进一步的产业以及人口结构政策的优化进展。
三四线城市在年轻人口争夺方面将面临更严峻的挑战
从我们整理的128个城市的年龄结构比较来看，一线城市25-44岁人口占比中值为44%，二线城市为37%，而三四线城市只有32%，而且我们统计的占比最低的40个城市中赵川个人资料，38个为三四线城市，城市之间的差异在人口质量方面已经拉开距离。如我们在大数据开篇报告中强调的，未来人口博弈的背景下，更多三四线城市的人口流出仍将持续，尤其是安徽、贵州等人口净流出省份中的非核心城市，将面临更严峻的年轻人口结构恶化的挑战，这对当地的房地产市场需求以及杠杆都将是一个长期的压制，我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导，而且未来加杠杆的空间和速度都有限。


2018第十七届特色小镇及田园综合体总裁峰会（浙江-杭州）即将开幕

会议时间：2018年1月20日-22日（3天2夜）
会议地点：中国浙江—杭州
参会对象：政府机关、地产开发商、特色小镇建设单位、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（400人规模）
新媒体推广单位：山东同享天下文化传播有限公司
参会热线：15153103278手机微信同号，李老师
收费标准：关于参会费用说明：有两种席位贵宾席位和普通席位
贵宾席位是9800/人（含文创工作坊10800），和普通席位的区别在于
第一：贵宾席位是跟分享嘉宾交叉坐在一起
第二：在峰会中的资源可以优先获取
第三：如果需要跟演讲嘉宾单独沟通我们会安排贵宾席位和演讲嘉宾在VIP室单独一对一的沟通
第四：参加贵宾席交流晚宴和峰会两天午宴 和分享嘉宾一起
第五：可以参加峰会第三天创新项目实地考察
普通席1-2位6800每位，3位以上每位4800，坐席是按照报名先后顺序排的。
费用包括
1.峰会两天课程学习费用资料料费用
2.第一天晚宴安排
3.会后分享嘉宾课件、会场嘉宾分享、文字版速记
【峰会核心亮点】
1，洞悉田园综合体、特色小镇的新逻 辑——拥抱互联网+、 大数据、规划设计、创意及内容 等,破解同质化诟病,找准您文旅、特色小镇及田园综合体 的突破点和引爆点!
2，近20位行业大咖和一 线操盘手亲自为您全方 位解读互联网+时代的 文旅地产、特色小镇及田园综合体 ——如何赢在IP、内容及运营,如何抢占文旅地产、特色小镇及田园综合体发展的战略制高点?
3，共享经济、社群经济下的文旅地产、特色小镇田园综合体,是文旅+?还是互联网+?——您必须知道的文旅地产、特色小镇 新风向 。
4，国家级产业智库、国内外行业顶级资源、共同打造“八位一体”全产业链一站式服务平台，为您的项目保驾护航！

【峰会主要解决】
1、如何精准获取特色小镇与田园综合体”扶持资金
2、如何抓住特色小镇与田园综合体政策机遇
3、如何培育、导入特色产业，破解“房地产”化倾向
4、如何研判特色小镇引爆业态和产业布局
5、如何拓宽“特色小镇、田园综合体”、投融资渠道
6、特色小镇有持续性现金流的商业模式

峰会主题板块
第一板块：田园综合体与特色小镇 产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委副主任—乔润令；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季）
第二板块：田园综合体与特色小镇运营模式创新及实践（蓝城集团执行总裁—傅林江；台湾百亿桐华祭项目操盘手—庄锦华；乡伴文旅总裁-朱胜萱；民宿产业发展公司CEO—王龙江）
第三版块：欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流）
第四版块：田园综合体与特色小镇 IP打造、核心价值提炼及创新（美国迪士尼梦幻工程师公司首席创意建筑设计师-于历明；台一生态休闲农场董事长—张国祯；阿那亚品牌创始人-马寅；国家文化科技创新服务联盟文化IP专项委员会主任，代表作《天酿》-高歌）
第五板块：田园综合体与特色小镇 投融资创新模式及实践对接（国开行信贷局原局长—袁英华；中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理—周宁东；中铁（上海）投资有限公司副总经理，国家财政部PPP专家库专家-李川）
贵宾席位增值服务专享内容：
第六板块：标杆项目实地考察研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
第七板块：特色小镇/田园综合体项目需求对接/项目问诊（清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季）
田园综合体创建及运营实践分享及答疑（台一生态休闲农场董事长—张国祯）