李冠廷中国房子公摊，为何不和国际接轨？-自由房

李冠廷
千年一遇的疑问：房子公摊这种不公平的东西，是怎么理所当然的产生了？并且执行的这么好？

不过“公摊”这个概念是非常有利于政府，房地产商，物业公司的，除了业主打落牙齿和血吞，简直可以说是完美。
中国：房屋面积=使用面积+公摊+阳台

一：有效的降低了“房价”
欧美一般都是按“室内面积”来计算房价，比方说美国某个住宅楼的某套房的“室内面积”有一百平方，房价折合成RMB是一百万，那么单位房价就是一万元/平方。
而国内机智的采用“建筑面积”来计算房价（目前国内好像只有重庆城区采用室内面积），比方说国内某个住宅楼的某套房的“建筑面积”有一百平方，房价折合成RMB也是一百万，那么这个单位房价也是一万元/平方。
但事实上，国内这套房的“室内面积”只有七十平方，划去的三十平方属于“公摊面积”。
看见没，如果统一按照“室内面积”来计算单位平方的房价的话，那么国内这套房的单位房价就应该是一万四千元/平方。
一平方的单价比原先整整高出了四千有木有！
所以，通过“公摊”这个概念，我国在国内统计房价时，通过“建筑面积”这个基数，可以极大幅度的降低“房价”。
同时也给了国内民众一种美妙的错觉，虽然都是买“一百平方”的房子，欧美的老外的家就是比你的大，你的宽，但又怎样？

别看真正的实际面积只有七十平方，但“俺这可是上百平方的大房子哟”的心理优势却是实实在在的。
多层公摊率：10%（未封闭阳台计一半面积）；100平米房屋实际使用面积约82平米（公摊10平米 墙体6平米 阳台2平米）。
小高层公摊率：15%（未封闭阳台计一半面积）；100平米房屋实际使用面积约77平米（公摊15平米 墙体6平米 阳台2平米）.
高层公摊率（12-33F）：22-27%（未封闭阳台计一半面积）；100平米房屋实际使用面积约70-65平米（公摊22-27平米 墙体6平米 阳台2平米）。
注：中国公摊一般含公共墙体一半面积。
二：利用公摊这个概念，可以更好的无中生有。
一个有名的笑话，每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积，所谓的1+1＞2在这里得到了最为淋漓尽致的体现。
一般来说，业主对自己房子的室内面积是可以测量，也是很容易测量的，但公摊面积。。。嘿嘿。
公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦。。。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

而且还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
甚至有的小区，连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中（国家法律明文规定这些不算公摊）。
作为业主，你当然可以拿着尺子仔细的量你的家，甚至也可以量一量楼梯过道，电梯。。。可难道你能把上面这些全都量了吗？
假定还是之前说的那套住宅，只要能无中生有多计入一平方的面积，那么总房价就能多收一万元，那么一千套就是一千平方。。。更何况，以我国房地产商的机智，只多计入一平方你也太瞧不起国人的聪明才智了。
公摊计入销售面积之后，开发企业就可以合理转嫁成本了。
三：公摊面积更有利于收取物业费，暖气费等相关费用的机构和组织。
物业费大家都清楚，那可是按平方收的，70平方和100平方收的钱那可差了近40%呢。
有人说，如果不交公摊面积的物业费，就没有人来打扫过道，电梯的卫生。。。所以必须交！
搞笑，室内面积你倒是交了物业费的，难道物业每月派人到你家来打扫卫生啊？
室内的物业费本身就包含了这些所有的费用，所谓的“公摊面积”的收费不过是具有中国特色的“重复收费”罢了。
更搞笑的是暖气费也是坚定不移的按照建筑面积来收取。
可过道有暖气吗？垃圾道有暖气吗？变电室有暖气吗？设备间，公共门厅有暖气吗？分隔墙上有暖气吗？
但这些可都是一平方一平方要收暖气费的，谁来交？
当然是不差钱的业主了。
大家都是“建筑面积”，业主虽然明知道不公平，但总体来说是模糊的，也没办法，但如果把“建筑面积”换成“室内面积”，这种违和感立马就呼之欲出了。
所有人都知道对“公摊面积”收取物业费和暖气费是荒谬的行为，但又有什么办法呢？
这就是为什么我国房地产业一定要坚持“建筑面积”一百年不动摇的原因，谁会看着钱不赚呢？换了你你也不会啊。
最后，我国不但通过“公摊面积”这一神奇的概念大幅度的“摊薄”了 房价，事实上，考虑到欧美国家的房子交房时是没有“毛坯房”这个概念的。而我国大部分的房价都是基于“毛坯房”制定的，所以在对比国内外房价时，国内还需要加上基本的装修成本。
公共部分计入分摊，就必然计入成本，需要向国家交税了；考虑税费及国家政策，能够提升舒适度的公摊自然就需要控制面积了，住宅架空层、入口大堂首先考虑能够计入成本、符合国家政策问题，曾经的休憩空间统统不见了。

具有中国特色的“毛坯房”
欧美房地产商房子盖好后，新房的基础设备和装修都是完成和可以使用的，交房就是我国的“精装修”状态，没有我们中国的毛坯房概念。
当然你要是不满意，也可以全砸了按自己的喜好重新弄。
也就是说，如果要真正公平公正的对比国内外房价的话，统一按国家通行的实际居住的“室内面积“来算，同时加上相应的装修成本。。。
要么我国的单位房价，会在现有的基础上，整体上浮20%-30%不等。
要么我国的套房面积，会在现有的基础上，整体缩水10%-30%不等（不考虑装修成本）。
日本的公摊面积
房屋面积计算方式：房屋面积=使用面积（专有面积）
日本：土地是私有制，自家的房子都是由个人自由支配，即使是买的楼房，也是所有住户一起平摊土地价格，大家共同拥有土地的使用权和所有权。
日本阳台：虽是赠送，使用有限制
在日本，不管是阳台还是阴台都是不计算在房产面积中的。
阳台在原则上是公共空间，跟楼梯和走廊一样，尽管阳台是提供给每个房子的住户使用，但是并不是想干什么都可以，比如：不能给邻居带来麻烦，不能堵塞逃生通道，不能改变或破坏建筑物等来划分的等。

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